東急不動産、「和解成立」後も新たなトラブル

手続きめぐり、和解金支払いが停滞

林田 力(2007-07-09 18:10)
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 東急不動産株式会社(東京都渋谷区、植木正威社長)が販売した新築マンションを巡るトラブルに関し、訴訟上の和解が成立したにも関わらず、和解条項の履行で紛争が再燃している。一旦、和解まで漕ぎつけたにも関わらず、紛争が再燃することは珍しいことだ。

 元々の紛争は、新築マンション購入者、すなわち記者(=林田)が、売主の東急不動産株式会社に売買代金の返還を請求した裁判である。

再燃したマンション購入問題(撮影:写真はイメージ)

 東急不動産は、康和地所株式会社(東京都千代田区、夏目康広社長)から転売された土地(江東区東陽1丁目)にマンション「アルス」を建設・販売した。

 東急不動産は、マンション「アルス」建設時に康和地所株式会社の従業員を通じて、以下の説明を受けた。

 「アルス」に隣接する地所有者が、「アルス」竣工後に、隣接地の建物を建て替えること、それは作業所なので騒音があること──の2点である。

 康和地所は東急不動産に対し、「アルス」購入を検討する人たちに、「隣を建替え工事をする、騒音があることを、伝えて欲しい」と伝え、東急不動産側は了解した。

 にもかかわらず、東急不動産(販売代理:東急リバブル)側は、「アルス」購入を検討する客たちに「工事、騒音」のことをまったく説明していなかった。

 「アルス」301号室の購入者(=記者)は、部屋の引渡し後に、これら事実を知った。「工事、騒音」の説明を販売した東急リバブル側から、まったく受けていなかった。

 301号室の購入者は、「消費者契約法第4条第2項(不利益事実不告知)」に基づき、「アルス」売買契約を取り消した上で、売買代金2870万円の返還を求め、東京地方裁判所に提訴した。

 東京地方裁判所民事第7部(民事第7部、山崎勉裁判官)は、2006年8月、「消費者契約法第4条第2項(不利益事実不告知)」による不動産売買 契約取消しを認定して、売買代金全額返還を命じる、画期的な判決を言い渡した(東京地裁平成18年8月30日判決、平成17年(ワ)第3018号、売買代 金返還請求事件)。

 「消費者契約法」に基づく契約取消しが認められた事例はそれまでもあった。しかし、ほとんどの消費者にとって一番大きな買い物である、不動産売買契約の取消しが認められたのは、この判決が最初である。判決内容は、

 「被告(=東急不動産)は、本件売買契約の締結について勧誘をするに際し、原告に対し、本件マンションの完成後すぐに、北側隣地に3階建て建物が 建築され、その結果、本件建物の洋室の採光が奪われ、その窓からの眺望・通風等も失われるといった住環境が悪化するという、原告に不利益となる事実ないし 不利益を生じさせるおそれがある事実を、故意に告げなかったものというべきである」

 控訴審の東京高等裁判所においては、一審判決に沿った内容の和解が成立した。

 すなわち東急不動産が、2007年3月までに金3000万円を、301号室購入者に支払い、一方、購入者は301号室を、2007年6月末に明け渡すことを骨子とする和解だった。

 ところが、東急不動産と301号室購入者との間にトラブルが再発した。

 和解金の支払いは、当事者(東急不動産と301号室購入者)間の協議で、2007年3月28日午前11時に、三井住友銀行深川支店において、現金で支払いが行われることになっていた。

 ところが、その当日、東急不動産は3000万円の支払いを拒否したのだ。

 結果、「アルス」301号室購入者と東急不動産の主張は全面的に対立することになった。

 論点は、大きく3つある。これらの論点は相互に関係している。

 第1に、「アルス301号室所有権移転登記の登記原因」である。東急不動産側は、登記原因を「和解」とし、登記原因の日付を3000万円支払日とし、上記内容を記載した登記原因証明情報を作成して、共同申請をすることを求めた。

 しかし、和解調書には「平成18年12月21日付『訴訟上の和解』を原因とする」と明記してある。そこで購入者側は、和解調書記載のとおりとすることを主張した。

 これに対し、東急不動産側は「東京法務局に確認したところ、訴訟上の和解では登記できないと言われた」と反論した。ところが、購入者側が、東京法務局に確認したところ、東急不動産側の説明は虚偽であることが判明した。

 第2に、「アルス301号室所有権移転登記手続き」である。

 東急不動産側は、東急不動産の用意した司法書士への委任状を提出することを要求した。これにより、東急不動産と被控訴人(=購入者=林田)の共同 申請で移転登記すると主張した。確かに、第1で東急不動産側が主張したように「登記原因を和解」とするためには、共同申請による必要がある。

 ところで本件は、確定判決と同一の効力を持つ和解調書に規定されているため、被控訴人が東急不動産から3000万円を受領した時点で、登記をする旨の意思表示が擬制される(民法第414条2項但し書き、民事執行法第174条)。

 これにより、被控訴人は「登記手続きする」という義務を果たしたことになり、登記申請手続きをすることは不要である。その結果、東急不動産側は登記を単独申請できる(不動産登記法第63条)。

 東急不動産側が、単独で登記申請できる以上、「アルス301号室」の購入者が、登記義務者となって登記申請する必要はない。

 従って東急不動産側のが司法書士に対して、301号室購入者が「印鑑証明」を用意して、実印を押した委任状を提出する必要性はない。

 これに対し、東急不動産側は、「被控訴人が登記手続きをする」との和解条項は、アルス購入者が、実際に登記申請を行う義務を定めたものであると解 釈し、反論する。すなわち、東急不動産側は、自分たちの用意した司法書士に、委任状を提出しない以上、被控訴人(=301号室購入者)は義務を果たしてい ないので3000万円を支払えないと言う。

 「アルス301号室」購入者の再反論は以下の通りである。

 和解条項には、アルス購入者が申請人となって登記申請をしなければならないという明示的な記述はない。存在しない以上、一般的な解釈に従い、登記意思を擬制したに過ぎないと解釈される。

 和解調書で意思表示が擬制される以上、東急不動産側が3000万円を払えば、アルス購入者は所有権移転登記をする意思表示がなされ、「被控訴人が登記手続きをする」との義務を果たしたことになる。

 よって、東急不動産が所有権移転登記を単独申請することに何の障害もない。東急不動産側は、「アルス301号室」購入者から、委任状や印鑑証明を取得しなくても、和解調書を登記原因証明情報として提出しさえすれば良く、共同申請にするよりもストレートである。

 論点の3つ目は、「アルス301号室」所有権移転登記を単独申請する場合の手続きについて。

 第2の被控訴人(=購入者)の主張の通り、東急不動産が3000万円支払えば、被控訴人の登記する意思が擬制されるため、東急不動産は単独申請できる(不動産登記法第63条)。

 単独申請する場合、和解調書に執行文を付与する必要があり、執行文付与申請時に反対給付の3000万円支払いを証明する必要がある。

 被控訴人は、反対給付の証明は文書で行わなければならないため(民事執行法第174条第2項)、3000万円受領と引き換えに渡す受領書を、執行文付与申請時に提出すればいいと主張した。

 これに対し、東急不動産側は、証明する文書は公文書に限られるとして法務局に供託するしかないと主張した。

 これに対し、「アルス301号室」購入者は、以下のように反論した。

 東急不動産は、和解調書に執行文付与申請をしなければならないが、それが面倒ということは「アルス」購入者に、登記申請を押し付ける理由にはならない。

   3000万円を支払ったことの証明は、文書でなければならないが、公文書でなければならないという制限は存在しない(民事執行法第174条第2項)。購入 者に3000万円を支払い、受領書を受け取り、それを証拠として執行文付与申請をすればよいと主張する。

 両者の溝は埋まらず、3000万円が支払われないまま、決裂した。

 今後は強制執行手続きなど「司法の場」で改めて争われることになる。



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